Кризисы, рекорды и антирекорды рынка недвижимости России в 2010–2021 годах

С 2010 года и по сей день рынок недвижимости России переживает трансформацию: растёт количество выданных ипотечных кредитов, появляются и развиваются новые виды жилой и коммерческой недвижимости, продолжаются попытки решить системные проблемы отрасли. В 11 раз выросло количество выданных ипотечных кредитов, в 2015-м были введены в эксплуатацию рекордные 85,3 млн кв. м жилья, возникли и начали развиваться новые виды коммерческой и жилой недвижимости.

Начало 2010-х для рынка недвижимости было сложным: отрасль преодолевала последствия экономического кризиса 2008–2009 годов. Напомним, что во втором полугодии 2008-го на 69 % упала цена на нефть (в августе один баррель стоил $133,9, в декабре – $41,58). Следствием этого стали ослабление курса рубля и увеличение процентной ставки по ипотеке. Спрос на жилье просел на 67 % процентов и сместился на вторичный рынок, из-за чего цены на недвижимость снизились на 20 %.

Падение стоимости квартир продолжилось в 2010 году, а затем начался рост, который продолжается по сей день.

Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в рублях в 2010-е, на конец каждого года (таблица составлена на основании официальных данных Росстата)

При этом в течение 6 лет – с 2010 по 2015 годы – стабильно увеличивалась площадь вводимого в эксплуатацию жилья. С 58,4 млн кв. м в начале периода до упомянутого исторического максимума – 85,3 млн кв. м – в конце. Причем рекордная цифра пришлась на очередной кризисный год – 2015-й. Это связано с тем, что девелоперы активно достраивали дома, возведение которых началось в предыдущие несколько лет, а граждане, ожидая всплеска инфляции, вкладывали деньги в жилье.

Уже в 2016–2017 гг. произошло замедление жилищного строительства, вызванное рецессией в экономике России. По оценке Росстата, в 2017 году крупные и средние девелоперы инвестировали в основной капитал на 3,7 % меньше по сравнению с 2016-м и на 32,3 % по сравнению с 2013-м. Это связано с характерной для строительной отрасли инерционностью: во время кризиса она сохраняет положительную динамику, а после его завершения восстанавливается дольше других секторов экономики.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), на которое приходится в среднем 40–45 % рынка строительства, в 2010-е тоже переживало непростые времена. Причин этому как минимум две. Во-первых, ИЖС особенно чувствительно к изменениям реальных доходов населения, снижавшихся с 2014-го по 2017-й включительно. Во-вторых, спрос на жилье сместился в сторону квартир. При этом ИЖС всегда стимулирует спрос на стройматериалы, услуги рабочих и товары длительного пользования. Поэтому правительство запустило несколько программ поддержки этого сектора (льготная ипотека на строительство деревянного дома, так называемый Дальневосточный гектар и др.).

Ситуация в сфере строительства коммерческой недвижимости в 2010-е отличается от ситуаций в сфере многоквартирного и индивидуального строительства. В начале десятилетия торговые центры активно возводились. Кризис 2014-го переломил этот тренд: 2017-й стал годом десятилетнего минимума по вводу в эксплуатацию торговых площадей – в регионах России появились только 20 объектов общей площадью менее 0,5 млн кв. метра. Для сравнения: в 2011 году в Новосибирске был открыт ТЦ «Аура» площадью 195 000 кв. м.

Беды десятилетия: валютная ипотека и обманутые дольщики

В середине нулевых, когда курс доллара был невелик (например, в июле 2008-го он составлял 23,45 руб.), заемщики оформили значительное число ипотечных договоров в валюте: ставки на такие кредиты были ниже, чем на рублевые, да и банки охотнее их одобряли. Через 10 лет ситуация резко изменилась: доллар вырос (в декабре 2014-го он стоил 56,26 руб., в декабре 2015-го – 72,88 руб.), и, как следствие, суммы, необходимые для погашения валютного займа, стали превышать первоначально выданные даже с учетом процентов. Конечно, большая часть заемщиков не смогла выплачивать кредит. В 2015 году правительство утвердило программу помощи отдельным категориям держателей валютной ипотеки. Остальные были вынуждены договариваться с банками самостоятельно.

Тогда же, в середине 2010-х, проблема обманутых дольщиков обострилась так сильно, что 2017 году был создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, а 1 июля 2019 года строительная отрасль перешла на систему проектного банковского финансирования, когда деньги инвесторов долевого строительства поступают не напрямую девелоперу, а на специальный эскроу-счет в банке. Эта схема защищает новых дольщиков от опасности остаться и без жилья, и без средств на его приобретение. Решением вопросов тех, кто уже пострадал от действий обанкротившихся или недобросовестных застройщиков, продолжает заниматься государство. Достройка проблемных объектов долевого строительства – один из приоритетов плана по достижению национальных целей развития России до 2024 года.

Влияние пандемии на рынок российской недвижимости

Главное изменение кризисного года – покупатели и арендаторы жилых и нежилых помещений становятся более требовательными и избирательными. Например, в сегменте коммерческой недвижимости растёт спрос на гибкие офисные пространства, которые легко трансформируются под нужды конкретного собственника или арендатора. Так, в Москве в конце 2020 года гибкие офисы составляли 1,3 % от общего предложения офисных площадей.

В сфере жилья прослеживается сразу несколько трендов:

• и в структуре спроса, и на рынке новостроек увеличивается доля квартир с отделкой. Люди всё больше ценят личное время и не хотят тратить его на ремонт;

• выбирая жилплощадь, покупатели ориентируются не только на её метраж, но и на удобство планировки пространства, в особенности на количество обособленных помещений. Здесь сказался опыт самоизоляции, когда каждому работающему или учащемуся нужен был свой уединённый угол в квартире;

• всё более важной становится близость квартир и частных домов к объектам социальной инфраструктуры. Именно этот критерий назвали самым важным участники опроса «Наиболее востребованные характеристики жилья», проведённого ВЦИОМ и ДОМ.РФ в декабре 2020 года. Второе место заняло «соседство с лесом или лесопарковой зоной». Третье – «доступ к качественному высокоскоростному интернету».

Статистика показывает, что последние три года стабильно растёт сектор ИЖС, в то время как сектор МКД находится в стагнации. Пандемия не повлияла на эту тенденцию.

Динамика ввода жилья в 2018–2020 гг., млн кв. м 

2020-й вошёл в историю как время глубочайшего кризиса в сфере торговой недвижимости: за год было введено в эксплуатацию вдвое меньше площадей, чем в 2019-м, предпринимателям, работающим в этом сегменте, пришлось оперативно менять модели управления и развития своего бизнеса.

Зато коронавирусные ограничения стимулировали ускоренное развитие рынка складских помещений: в 2020-м на этот сегмент пришлась четверть всех инвестиций в недвижимость, спрос сместился из Москвы в регионы, выросло количество новых объектов на периферии.

Цена квадратного метра как камень преткновения

Сильнее всего за время пандемии изменилась цена квадратного метра. По данным ДОМ.РФ, в 2020-м стоимость жилья выросла на 9,5 % в номинальном выражении и на 4,5 % в реальном. За первый квартал 2021-го, по оценкам ЦИАН, квадратный метр на вторичном рынке в регионах подорожал на 5,7 %. Эксперты предполагают, что рост цен на жилую недвижимость в 2021 году продолжится. Причин тому как минимум три:

• Повышенный спрос на жильё, вызванный высокой потребностью в нем и подогретый программой льготной ипотеки, которая действует до 1 июля 2021 года.

• Ограниченное предложение на рынке. Крупные девелоперы заканчивают строительство проектов, начатое до перехода на проектное финансирование (эскроу-счета). Возведение недавно заложенных новых домов потребует времени, то есть сданы они будут через год, два или более.

• Рост себестоимости строительства из-за ослабления рубля, удорожания строительных материалов и нехватки иностранной рабочей силы.

Программа льготной ипотеки, запущенная правительством 17 апреля 2020 года, поддержала и граждан, и строительную отрасль в самый тяжёлый момент кризиса. Спустя год положительный эффект от её внедрения нивелирован резким ростом цен, который сама эта мера во многом и спровоцировала. Поэтому эксперты подчёркивают, что льготное ипотечное кредитование может быть лишь временной мерой для решения проблемы доступности жилья.

В ближайшем будущем ситуация на рынке российской недвижимости будет зависеть от размера государственной поддержки строительной отрасли, от способности девелоперов поддерживать нужные объёмы и темпы ввода жилья в эксплуатацию и от общей ситуации в стране.

Системные проблемы рынка недвижимости

Ключевая проблема российского рынка недвижимости – низкая обеспеченностью жильем – продолжает оставаться острой. Так, в 2019 году в среднем на одного жителя нашей страны приходилось 26,6 кв. м жилой площади, а в 2008-м – 21,4 кв. м. Для сравнения: в Европе этот показатель равен 45 кв. м, в США – 75 кв. м.

Острота проблемы сохраняется из-за того, что, во-первых, реальные доходы населения все последние годы либо остаются на одном уровне, либо снижаются, что не позволяет многим семьям приобрести квартиру даже с привлечением заемных средств, а во-вторых, жилья в нашей стране строится по-прежнему недостаточно. Поэтому президент России Владимир Путин 1 марта 2018 года, выступая с ежегодным посланием Федеральному Собранию, поставил задачу увеличения объемов жилищного строительства с 70–80 млн кв. м до 120 млн кв. м в год, а 8 апреля 2021-го на совещании по вопросам реализации посланий президента Федеральному Собранию 2019 и 2020 годов глава государства призвал ФАС проанализировать ситуацию с резким ростом стоимости квартир.

Бизнесмены, риелторы и независимые эксперты постоянно предлагают свои планы и пути решения проблемы доступности жилья. Если суммировать эти мнения, то программа государственных мер поддержки рынка недвижимости может быть такой:

• проводить долгосрочную экономическую политику, направленную на стабильный рост доходов населения;

• поддерживать ставки по ипотечным кредитам на уровне ниже 6 %;

• упростить земельный оборот и предоставление участков под индивидуальное и многоквартирное жилищное строительство;

• облегчить подключение к инженерным сетям;

• освободить девелоперов от обязанности строить социальные объекты (это должно делать государство);

• содействовать внедрению в строительстве новых технологий, которые снизят его себестоимость.

По мнению специалистов, решение этих задач позволит в конечном итоге достичь поставленной президентом цели – вводить в эксплуатацию 120 млн кв. м жилья в год. И тогда уровень обеспеченности квадратными метрами в России постепенно приблизится к европейскому, а собственная квартира уже не будет пределом мечтаний, а станет тем, что действительно можно купить.