Служба заказчика. Строительный контроль (руководящие документы)
Основные функции службы заказчика - техническое сопровождение проектной и предпроектной документации, сопровождение проектов в надзорных инстанциях, оформление земельных отношений, контроль проектной документации для строительства, подбор участков для строительства различных объектов и компенсационного озеленения.
Поиск заказчика на строительство или надёжной компании-подрядчика порой заставляет соискателей терять много времени, превращая всё в бег по замкнутому кругу. Отчего складывается такая ситуация? Подобное происходит из-за большой конкуренции в сфере строительства, которая изо дня в день становится ещё больше. Свои услуги рекламируют очень многие фирмы, но должного качества обеспечить в реальности могут не все.
Очень многие причины могут быть тому виною - от неудачно подобранного участка до неправильно подведённых коммуникаций. Служба заказчика – это такая организация, которая позволит избежать любых распрей между сторонами, проведя полную независимую проверку. Это гарантия, что дело не перерастёт в судебные иски, и все останутся довольны. В первую очередь в функционал этого сервиса входит подбор надёжного и выгодного партнёра. После этого данная служба будет вести постоянную и продуктивную работу со всеми органами, осуществляющими государственный надзор, с подрядчиками и инвесторами. И конечно, с организациями, в обязанности которых входит составление проектно-сметной документации.
В функции службы заказчика входит:
1. Изучение земельного участка (предполагаемой строительной площадки).
2. Определение возможности для получения главных разрешительных документов.
3. Проведение консультаций с инвестором, а также с прочими специалистами городских служб.
4. Ещё до начала проектирования подготовить ряд необходимых документов по исходным данным, список которых включает в себя:
строительный паспорт;
городской план земельного участка;
заказ и проведение топографических, гео- и экологических изысканий;
определение технических условий присоединения к горсетям;
основной документ-распоряжение на право проектирования и строительства.
5. Согласование пакета исходно-решающей документации для рассмотрения всех возможных вариантов, направленных на минимизацию затрат заказчика. Кроме того, служба заказчика:
Подготавливает и проводит тендер среди заявленных проектных компаний с целью определения генерального проектировщика, а также субподрядчиков проектирования.
Несёт ответственность за подготовку договоров с проектными организациями.
Готовит документацию по проведению выборов генерального подрядчика на строительные работы.
На этапе возведения объекта служба технического заказчика осуществляет постоянные проверки качества выполняемых работ. И в обязательном порядке прием намеченных физических объемов выполненных этапов в ходе деятельности согласно актам. Кроме того, ведёт ревизию и приём монтажных ответственных элементов с проверкой качества монтажа. Контролирует их испытания и оформляет исполнительную документацию. А также занимается организацией и проведением (с собственным оценочным участием в работе) государственной приемочной комиссии касательно завершенного строительством объекта.
Средства, предусмотренные на содержание заказчиков-застройщиков, должны быть внесены в состав сметной документации, а конкретно в гл. № 10 сводного расчета стоимости строительства. Если работы осуществляются за счет средств федерального бюджета, то размер указанного финансирования определяется по утвержденному Приказу Минстроя РФ от 02.06.2020 N 297/пр «Методика определения затрат на осуществление функций технического заказчика»
Если же строительство финансируется за счёт частных инвесторов, то размер средств они устанавливают самостоятельно. Это может быть уже решено и прописано в договоре на организацию строительства. Например, содержание заказчика-застройщика может быть оговорено и определено в виде некой отдельной суммы денежных средств. Или же, как в случае с госбюджетными средствами, оплата за работу службы может составлять определённый процент по отношению к величине согласованного сторонами какого-то конкретного показателя (к примеру, относительно объема капитальных затрат или другой величины экономически обоснованного показателя.
В итоге, если размер суммы указан изначально, то денежные средства будут перечислены застройщиком отдельно от капитального бюджета, выделенного на строительство. Например, в виде вознаграждения за выполненную работу. Служба заказчика может финансироваться из включённых в инвентарную стоимость уже построенных объектов недвижимости, если средства возмещаются за счет сметных ассигнований и считаются капитальными затратами на строительство. В целях подобного учета расходов эта норма указана в п. 1.4 положения по бухучету долгосрочных инвестиций.
При составлении договора с представителями службы технического заказчика инвестор может возложить на них абсолютно любой объем обязанностей. Это касается и полноценного ведения всех стадий реализации инвестируемого проекта. К услугам может относиться всё - от сбора исходно-разрешительной документации перед началом разработки проекта и до самого оформления разрешений ввода в эксплуатацию. Если понадобится, то они займутся и другими делами, например, оформлением требующихся договоренностей с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями.
Технический заказчик – это официальная служебная компания, которая в прямом смысле организовывает и контролирует весь проходящий процесс возведения объекта – от разработки проектной документации и до ввода его в эксплуатацию. Функции подобной организации застройщик может осуществлять и самостоятельно. Однако привлечение специализированных фирм очень быстро получило широкое распространение.
Строительный контроль — это проверка выполнения работ при строительстве объектов капитального строительства на соответствие требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов в целях обеспечения безопасности зданий и сооружений (п. 2 Положения Правительства РФ от 21.06.2010г. №468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства»).
Заказчику нужно внимательно следить не только за ходом строительства, но и за действиями подрядчика во время строительного контроля. В любой момент застройщик должен иметь доступ к документам, актам, отчетам и всем материалам по объекту. При проведении строительного контроля застройщик имеет право на: Оценку документации, сроков и точности входящего контроля (экспертизы строителями состояния материалов, их хранения, складирования). Проверку документации и соответствия технологии строительства нормативам, смете, инженерному проекту. Изучение инженерных коммуникаций и скрытых работ. Сопоставление характеристик сдаваемого объекта и плановой документации. Фактически, функции строительного контроля со стороны заказчика — это оценка мероприятий исполнителя по строительству. Часть контрольных действий стороны вправе проводить общими усилиями. Обычно совместная экспертиза происходит по желанию застройщика, поэтому исполнитель оповещает контрагента за трое суток до своих контрольных мероприятий. Однако, присутствие второй стороны не обязательно, и в случае неявки разрешается осуществить контроль силами только строительной организации.
Основные ссылки на документы, которые регулируют строительный контроль:
1. Часть 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
2. Часть 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
3. Часть 2 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
4. Частью 1 статьи 748 Гражданского кодекса Российской Федерации.
5. Статья 749 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6. Положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. N 468.
7. Письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.
В отношении отдельных объектов федерального значения, а также иных объектов капитального строительства, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств федерального бюджета, Правительство Российской Федерации в установленных им случаях принимает решение о проведении строительного контроля федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, или подведомственным указанному органу государственным (бюджетным или автономным) учреждением.
Правительством Российской Федерации могут быть установлены случаи, в которых по решению Правительства Российской Федерации строительный контроль при строительстве объектов транспортной инфраструктуры, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств федерального бюджета, проводится федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере транспорта, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере автомобильного транспорта и дорожного хозяйства, или подведомственными указанным органам государственными (бюджетными или автономными) учреждениями.
Лицо, осуществляющее строительство, обязано извещать органы государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте капитального строительства.
В процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда), должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации.
До проведения контроля за безопасностью строительных конструкций должен проводиться контроль за выполнением всех работ, которые оказывают влияние на безопасность таких конструкций и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также в случаях, предусмотренных проектной документацией, требованиями технических регламентов, должны проводиться испытания таких конструкций. По результатам проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.
При выявлении по результатам проведения контроля недостатков конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения застройщик или технический заказчик может потребовать проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения повторно после устранения выявленных недостатков. Акты освидетельствования таких работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения должны составляться только после устранения выявленных недостатков.
В случаях, если выполнение работ должно быть начато более чем через шесть месяцев со дня окончания проведения соответствующего контроля, контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, должен быть проведен повторно с составлением соответствующих актов.
Замечания застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, привлекаемых ими для проведения строительного контроля лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, о недостатках выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства должны быть оформлены в письменной форме. Об устранении указанных недостатков составляется акт, который подписывается лицом, предъявившим замечания об указанных недостатках, и лицом, осуществляющим строительство.
После завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства подписывается акт, подтверждающий соответствие параметров соответственно построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (в том числе решениям и мероприятиям, направленным на обеспечение соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов), лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов.
Порядок проведения строительного контроля устанавливается Правительством Российской Федерации.
Поскольку порядок проведения строительного контроля определяется законодательством, специалисты и компании, осуществляющие технический надзор, подчиняются строгим требованиям. Главное требование к компании, предоставляющей услуги строительного контроля, — наличие разрешения на осуществление данных видов деятельности. Допуск должен быть выдан саморегулируемой организацией.
Строительный контроль напрямую связан с безопасностью эксплуатации объектов, получить допуск СРО к этому виду деятельности может далеко не любая фирма. К юридическим лицам, заинтересованным в получении разрешения, предъявляются строгие требования. Штат сотрудников такой фирмы должен включать в себя инженеров-проектировщиков, специалистов по электротехническим, сантехническим, вентиляционным системам, сметчиков, архитекторов, геодезистов и т.д. Количество сотрудников организации должно быть не менее семи, если речь идет о юридическом лице — пять специалистов и два руководителя. Если на получение свидетельства СРО претендует индивидуальный предприниматель, требуется, чтобы штат организации включал в себя не меньше пяти сотрудников. Руководители компании должны иметь высшее профессиональное образование и как минимум семилетний стаж работы в области строительства.
Чтобы получить допуск СРО, фирма предоставляет обширный пакет документов, в том числе подтверждающих, что в компании действует система проверки качества выполняемых работ.
Легкой работы!