Шаги, которые необходимо предпринять в случае несоответствия фактических границ земельного участка и границ, зарегистрированных в документах

Давайте рассмотрим реальную ситуацию

Данный проект планировки и застройки участка отправлен на рассмотрение и содержит информацию о характеристиках земельного участка №98, включая его размер и площадь. Согласно данным проекта, участок имеет длину 19 м, ширину 51м и общую площадь 720 квадратных метров. Также отмечено, что одна из границ участка имеет изломанную линию согласно проекту.

Данные о данном ЗУ были внесены в кадастровый перечень объектов недвижимости как "ранее учтенные". В соответствии с записями кадастрового учета, площадь участка составляет 720 квадратных метров, и право владения зарегистрировано, хотя данные о границах участка в кадастр не были внесены.

Оценив фактический размер участка, были получены следующие данные: длина - 20 метров, ширина - 55 метра, площадь – 819 квадратных метров. Важно отметить, что фактическая конфигурация участка №100 имеет существенные отличия от проектной. Граница, которая на проекте имела изломанную линию, фактически была выпрямлена, что привело к значительному увеличению площади участка за счет соседнего ЗУ №99. Кроме того, соседний участок был расширен за счет дороги, что негативно повлияло на использование участка.

В результате обследования участка №100, было также выявлено несанкционированное расширение за счет переноса задней границы на пять метров для строительства хозяйственно-бытовых построек, таких как гараж и баня.Узаконить указанные изменения и новую площадь в рамках действующих законодательных норм невозможно. Однако, есть два пути, которые позволят принять фактическую площадь ЗУ №98.

• Составление новой схемы ЗУ с указанием реального расположения, конфигурации и площади на кадастровом плане или в проекте межевания территории СНТ. Затем на новую  документацию принимается постановление, согласно которому утверждается Схема и Проект межевания и предоставления ЗУ, с площадью 819м2.

  В данной ситуации план межевания разрабатывается на основании Схемы участка, утвержденной ранее. Следует отметить, что данный путь не требует получения иной документации. Однако, при подаче документов на ЗУ с площадью 819 кв.м. и шириной в 52м, в регистрации может быть отказано на том основании, что граница участка превышает ранее установленный предел.

• Получение права на ЗУ в судебном порядке. Для решения вопроса таким образом необходимо доказать тот факт, что ЗУ эксплуатировался в фактической площади и границах свыше 15 лет. В качестве подтверждения допустимо использовать показания свидетелей или кадры аэрофотосъемки за несколько лет. К сожалению, данный вариант также не дает 100% гарантии оформления ЗУ в фактических границах и на фактической площади.

Кроме рассмотренных, допустимы иные варианты решения проблемы, например, внесение в кадастр части площади, используемого участка.

• Создать проект ЗУ, который полностью соответствует площади и конфигурации, установленным при разработке проекта застройки. В таком случае, расхождений по границам и площади не будет, так как данные будут соответствовать проекту планировки, в котором площадь участка указана как 720 кв.м. данный вариант наиболее предпочтителен, так как идеально подходит для кадастрового учета, однако требует получения согласия владельцев соседних ЗУ.  Следует разместить в местных СМИ извещение о заседании с целью согласования границ. Эта мера необходима на тот случай, если в кадастре отсутствуют сведений об адресах владельцев соседними ЗУ. В случае отсутствия претензий от владельцев соседних участков, проводится перераспределение площади для приведения реальных размеров и конфигурации к документально зафиксированным показателям.

• Полное изменение конфигурации земельного участка для достижения реальной конфигурации и площади. Все фактические показатели (длина, ширина, линии излома границ) должны соответствовать параметрам, указанным в документации. Таким образом, будет пересмотрена граница между соседними участками. Участок №99 получит расширение. Однако, в таком случае остается не решенным вопрос с расширением по задней границе. Хозяйственные постройки в таком случае остаются на территории, не подлежащей оформлению.

В таком случае необходимо привлечь владельцев соседних участков, согласовать с ними все границы, сообщить о результате работ в регистрационную палату, затем в отдел кадастрового учета. Инженер отдела кадастрового учета обязан довести до сотрудника регистрационной палаты, осуществляющего утверждение границ, причины расхождения между фактическими и документальными значениями. К сожалению, в таком случае, постановка участка на кадастровый учет может не состояться.