Определение стоимости проектных работ на капитальный ремонт
Капитальный ремонт — это масштабная работа, требующая времени, сил и ресурсов. Но процесс работ начинается не на строительной площадке и даже не на этапе закупки необходимых материалов, а намного раньше — во время проектирования капитального ремонта.
В соответствии со статьей №48 ГК РФ, проектно-техническая документация необходима во всех случаях, когда капитальный ремонт проводится в строениях жилого или производственного назначения. Исключения составляют лишь объекты индивидуального строительства, не превышающие трех этажей.
Необходимость проектирования капитального ремонта
Может показаться, что капитальный ремонт не столь серьёзная процедура как та же реконструкция. На первый взгляд, всё так и есть: при проведении капитального ремонта не вносятся изменения в технические характеристики здания, так как главная цель процедуры — устранение физического износа и улучшение эксплуатационных характеристик.
Но если изучить вопрос подробнее, то можно понять, что при капитальном ремонте строители чаще всего:
Меняют или восстанавливают строительные конструкции здания.
Меняют или восстанавливают коммуникации.
Проводят ряд работ по перепланировке или модернизации объекта: утепляют, создают звукоизоляцию, устанавливают дополнительное оборудование.
Это серьёзный пласт работ, который ни в коем случае нельзя проводить без профессионально составленного плана. И речь идёт не сколько о штрафных санкциях от государства, сколько о безопасности строителей на объекте и дальнейшей эксплуатации объекта.
План капитального ремонта, составленный профессионалами, позволит гарантировать высокое качество выполнения работ, скорость и долгую эксплуатацию здания в будущем.
Нормативные акты для разработки проекта
Общие требования к разработке проекта капитального ремонта в нежилых зданиях содержатся в Градостроительном Кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ № 87. Для работы проектировщика будут использованы специальные своды правил (СП), нормы пожарной безопасности (НПБ), СНиП, ГОСТ, иные стандарты и акты. Кроме того, при проектировании капремонта применяются следующие нормативные документы:
Этапы проектирования капремонта
Хороший проект капитального ремонта — это комплексная работа.
Залог успеха при проектировании — следование плану, который в обязательном порядке включает в себя следующие этапы:
Разработка технического задания. В процессе определяются требования заказчика, ведется поиск решений для всех поставленных задач по отдельности.
Обследование технического состояния здания. В процессе работ специалисты определяют его конструктивные особенности и оценивают текущее состояние. Полученные данные позже лягут в основу проекта капитального ремонта.
Разработка проектно-технических документов и другой рабочей документации. На данном этапе определяется бюджет работы, ведется обоснование расходов для получения финансирования.
Объем документации, количество планов и чертежей, которые будут разработаны, во многом зависит от состояния объекта и вида работ.
Разработка проектно-сметной документации на капремонт
При разработке проектно-сметной документации на капитальный ремонт можно выделить следующие стадии:
Необходимо подробно изучить каждый объект: произвести замеры, вскрытия, описать работу, которую предстоит выполнить.
Разработать чертежи и дефектные ведомости будущей стройки.
Составить подробную смету по получившимся схемам.
Но теория часто расходится с практикой, поэтому чаще всего нужно лишь оформить дефектную смету и составить ведомость, фундаментом которой является обследование и изучение узлов конструкции по результатам вскрытия.
Документ должен в обязательном порядке быть наполнен списком работ по ремонту для каждого из конструктивных узлов. Единицы измерения в нём указываются только согласно номенклатуре из сметного справочника, либо на базе единой системы измерения. Грамотно составленная ведомость даст представление о возможностях для повторного использования материалов, которые были получены в ходе разбора объекта. Также в ней зафиксировано то количество материала, которое потребуется добавить.
У расчетов есть ясная и простая цель: минимизировать возможные, а лучше не допустить вовсе ошибки и сделать последующую проверку проще. В достижении этой задачи требуется:
Упорядочить подсчеты, разбивая их по разделам и вести список последовательно.
Быть системным в написании формул для расчетов.
Исключить любые расхождения, но не подгонять значения!
Ориентироваться на полученные значения и не проводить с ними никаких операций, пока не станут известны все цифры.
Замеры, промежуточные итоги и другие цифры писать в едином формате: если речь идёт о дробях, то использовать десятичный формат с единым количеством знаков после запятой.
Одна из целей проектно-сметной документации — определить общее количество расходов на предстоящие работы по пунктам. Благодаря грамотно составленной смете возможно обеспечить целесообразный расход денег, организовать предстоящие работы наиболее рационально.
Стоимость и сроки проектирования капитального ремонта
Стоимость на проект капитального ремонта жилого дома определяется индивидуально на основании сметы. На итоговую цену работы влияют следующие факторы:
содержание технического задания на проведение капитального ремонта;
специфика объекта, на котором планируется выполнение работ по капитальному ремонту;
срочность разработки проектной документации;
перечень запланированных ремонтных работ;
необходимость разработки и степень детализации проектно-сметной документации;
необходимость получения согласований проекта с заинтересованными сторонами (инвестор, заказчик, производитель капремонта, контролирующие инстанции, ресурсные организации).
Все перечисленные параметры обсуждаются между заказчиком и проектной организацией на стадии подготовки договора на разработку проекта капитального ремонта. Чем подробнее составлен документ, тем меньше вопросов и спорных ситуаций возникает в ходе дальнейшего сотрудничества, ведь это основной критерий капитального ремонта.
Проектные работы на капитальный ремонт рассчитываются от величины натуральных технико-экономических показателей, например от строительного объема здания или общей площади.
Базовые параметра проекта, в число которых входят:
строительный объем и этажность здания (первый показатель определяется по правилам, установленным нормативной документацией, второй – указывается для зданий с количеством этажей 2 и более);
назначение здания (обычно проектирование капремонта для промышленных зданий обходится на 15-20% дешевле, чем для жилых или общественных);
сложность обмерных и обследовательских работ (зависит от конфигурации и высоты строения);
конструктивная сложность объекта (зависит от типа несущих конструкций).
Для определения базовых цен на проектно-изыскательские работы используются Справочники базовых цен (далее – СБЦ), Сборники цен (далее – СЦ), Методические указания (МУ), внесенные в федеральный реестр сметных нормативов. С ними можно ознакомиться на официальном сайте Минстроя России. https://minstroyrf.gov.ru/docs/11900/
Также следует руководствоваться документами:
сборниками разъяснений по применению СЦ и СБЦ;
методическими пособиями по составу зданий и сооружений;
приказами, письмами Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, ФАУ «Главное управление государственной экспертизы», организаций– разработчиков СБЦ, разъяснениями по применению СЦ и СБЦ на проектные работы для строительства.
Понятие комплексной цены - расценками Справочников базовых цен предусмотрены затраты на проектирование объектов с оптимальным набором зданий, сооружений, с технологией и оборудованием, инженерными сетями и коммуникациями, необходимыми и достаточными для полной, качественной и безопасной реализации всех функций проектируемого объекта.
При необходимости введения в расчеты понижающего или повышающего коэффициента, размер его определяется по договоренности между Исполнителем и Заказчиком путем анализа объема выполняемых проектных работ. Размеры применяемых коэффициентов Методики определены аналитическим путем. В зависимости от трудоемкости выполняемых работ стоимость проектирования корректируется по рекомендуемым Справочниками базовых цен таблицам относительной стоимости и составу сооружений.
При отсутствии прямых расценок, при неопределенности проектируемых объемов работ по составу сооружений и разделам документации, предварительная стоимость проектных работ может определяться по объектам–аналогам (применительным расценкам) или по калькуляции трудозатрат. При этом доля ПИР не должна превышать 10% от стоимости строительства нового объекта в целом, либо здания, сооружения, установки, линейного объекта. Окончательная стоимость проектных работ уточняется по фактически выполненным объемам проектных работ.
Рассмотрим, представленный ниже по тексту пример проектной сметы на капитальный ремонт, а затем выполним расчет по действующему сборнику базовых цен на текущий момент времени.
Пример проектной сметы на капитальный ремонт:
Для расчета стоимости проектных работ на капитальный ремонт будем руководствоваться государственным сметным нормативом - Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве «Нормативы подготовки технической документации для капитального ремонта зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения» (СБЦП 81-02-05-2001).
Согласно общим положениям справочника следует:
При пользовании настоящим Справочником следует руководствоваться Методическими указаниями по применению справочников базовых цен на проектные работы в строительстве, утвержденными приказом Министра регионального развития Российской Федерации от 29 декабря 2009 г. № 620 (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 23 марта 2010 г., регистрационный № 16686)(далее - Методические указания).
Уровень цен, содержащихся в таблицах Справочника, установлен по состоянию на 01.01.2001 г. без учета налога на добавленную стоимость.
Ценовые показатели Справочника установлены на полный объем проектных работ по подготовке технической документации для капитального ремонта всего здания или сооружения жилищно-гражданского назначения.
Базовыми ценами настоящего Справочника не учтены затраты на:
служебные командировки;
внесение изменений в техническую документацию, выданную заказчику, за исключением работ по исправлению ошибок, допущенных по вине организации-исполнителя технической продукции;
разработку вариантов технической документации, выдаваемых заказчику по его просьбе;
обмерные работы;
разработку конструкций металлических декатировочных (КМД).
Цена подготовки технической документации для осуществления капитального ремонта зданий и сооружений определяется по формуле:
Цпр = (а+вХ) Ки Коб Кусл.
где: а+в - постоянные величины для определенного интервала основного показателя объекта, подлежащего капитальному ремонту, тыс.руб.;
X - основной показатель объекта (строительный объем, протяженность, площадь и другие);
Ки - коэффициент, отражающий инфляционные процессы в проектировании на момент определения цены разработки технической документации для капитального ремонта объекта;
Коб. ~ понижающий коэффициент, учитывающий виды работ по зданию или сооружению (таблица № 12 настоящего Справочника) и их объемы по объекту капитального ремонта, при выполнении всех видов работ по всему зданию или сооружению Коб. равен 1;
Кусл. - суммарный повышающий коэффициент на усложняющие факторы при выполнении работ, рассчитываемый по показателям таблицы № 11 настоящего Справочника.
Нашим объектом является - НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ "ВЫСШАЯ ШКОЛА ЭКОНОМИКИ". Соответственно в сборнике наша таблица, согласно которой будем вести расчет, принимается Таблица 4 Объекты образования, дошкольные учреждения и по данной таблице находим, исходя из того, что функциональное назначение объекта образовательное, п. 6 – Учебные корпуса высших учебных заведений, колледжей.
Единица измерения основного показателя объекта – м2.
Наш объект составляет – 1051 м2.
Принимаем в расчет, согласно вышеуказанной формуле значения из таблицы а и в и наш основной показатель объекта.
(250,0 + 0,36 * 1051)
Далее, руководствуясь таблицей 12 указанного Сборника, мы отсортировываем виды работ в которых не нуждаемся и при перемножении значений по необходимым нам видам работ, получаем понижающий коэффициент на состав работ.
В данном случае, у нас 100% состав работ согласно таблице 12 Сборника. Мы затрагиваем все разделы проекта, тем самым получаем К=1.
Коэффициент, отражающий инфляционные процессы в проектировании на момент определения цены разработки технической документации принимаем согласно Письма Минстроя России от 11.09.2023 № 55664-ИФ/09 «О рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства в III квартале 2023 года, в том числе величине индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексов изменения сметной стоимости пусконаладочных работ, индексов изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ».
Рассмотрев Таблицу 11 «Повышающие коэффициенты при выполнении работ в сложных условиях» указанного Сборника, и результаты обследований, которые производились ранее по данному объекту, мы понимаем, что усложняющие факторы у нас отсутствуют.
Кусл. = 1.
Договорной коэффициент - согласованный коэффициент на договорную стоимость, при отсутствии оговорки в контракте договорная стоимость может меняться (из-за стоимости материалов, увеличении з/п), но с учетом согласованного ранее коэффициента.
Принимать Договорной коэффициент из приведенного примера, мы не будем.
Наш расчет, теперь выглядит следующим образом:
(250,0 + 0,36 1051) 1 1 5,54 = 3 481,11 тыс. руб. без НДС
Для начисления к нашему расчеты НДС, будем руководствоваться Налоговым кодексом РФ.
НДС или Налог на добавленную стоимость — это косвенный налог, исчисление которого производится в бюджет Российской Федерации при реализации товаров, работ, услуг и имущественных прав. НДС в смете — это налог, исчисление которого производится при строительстве того или иного объекта. С 2004 года до конца 2018 года размер налога на добавленную стоимость в сметной документации в Российской Федерации составлял 18%. Однако, с 1 января 2019 года произошло изменение налога в сторону увеличения, согласно Федеральному закону №303-ФЗ от 03.08.2019 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах». Таким образом, ставка НДС в сметах с января 2019 года составляет 20%.
Следует отметить, что помимо тех случаев, когда составляется смета с НДС, бывают случаи, когда возникает необходимость составления сметы без НДС, или когда нужна смета с НДС для подрядчика, работающего без НДС или по ФЗ №44-ФЗ от 05.04.2013 г. (Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»).
Принимаем в расчет ставку НДС – 20%.
(250,0 + 0,36 1051) 1 1 5,54 = 3 481,11 тыс. руб.
НДС: 3 481,11 * 0,20 = 696,22 тыс. руб.
Итого с НДС: 4 177,33 тыс. руб.
Таким образом, мы выполнили расчет для проектных работ на капитальный ремонт учреждения образовательной сферы. Разработка проектной документации будет составлять 4 177,33 тыс. руб., в том числе НДС – 696,22 тыс. руб.
Комментарии 0