Какой ОКВЭД выбрать: ИП или ООО для продажи недвижимости
ОКВЭД — это классификатор, который присваивает уникальные коды каждому виду деятельности. Это необходимо для того, чтобы налоговые органы могли быстро определить, чем занимается ваш бизнес. Давайте выясним, какой ОКВЭД подходит для продажи недвижимости для ИП и ООО, а также рассмотрим, нужно ли это для самозанятых.
В сделках по продаже недвижимости участвуют следующие группы:
Собственники, реализующие объекты. Они покупают недвижимость по низкой цене и перепродают её с наценкой.
Юридические лица и ИП, выступающие посредниками. Они заключают агентский договор с владельцем объекта, затем находят покупателя и получают комиссионное вознаграждение после завершения сделки.
Физические лица-агенты.
Во всех перечисленных ситуациях коды ОКВЭД будут разными
Важные аспекты об ОКВЭД для ИП и ООО
Использование кодов ОКВЭД для купли-продажи недвижимости обязательно как для индивидуальных предпринимателей, так и для обществ с ограниченной ответственностью. На самом деле, это необходимо для любого бизнеса. При регистрации новой компании потребуется указать хотя бы один код.
Количество кодов не ограничено, однако, должен быть один главный код, который отражает ту деятельность, которая приносит наибольший доход.
Однако стоит учитывать и другой аспект. Например, если компания при регистрации укажет большое количество кодов, особенно тех, которые не связаны между собой, это может привлечь внимание налоговых органов и вызвать проверки. Подобную ситуацию часто наблюдают у фирм-однодневок. Конечно, предпринимателям хочется перестраховаться, думая: "А вдруг мы начнем заниматься чем-то еще?" Несмотря на это, лучше перечислять только те коды, которые действительно соответствуют предполагаемой деятельности.
Иногда может происходить так, что дополнительный вид деятельности начинает приносить более значительный доход, чем основной.
Пример
Компания планировала извлекать прибыль, предоставляя услуги по внутренней отделке помещений, и зарегистрировала соответствующий код ОКВЭД 43.3 — «строительные и отделочные работы». Владелец бизнеса, будучи квалифицированным бухгалтером, выбрал дополнительный ОКВЭД 69.20, включающий «услуги в области бухгалтерии, финансового аудита и налогового консультирования».
Когда фирма начала свою деятельность, личный профессиональный авторитет собственника привлек заказчиков. Клиенты обращались за бухгалтерскими консультациями и аудиторскими услугами. Однако бизнес, связанный с отделочными работами, не достиг успеха. Из-за слабой команды и первых негативных отзывов на сайте, проект по отделочным услугам не получился.
В этой ситуации необходимо подать заявление в налоговые органы для изменения основного кода. В данном примере основной ОКВЭД станет 69.20, а дополнительный — 43.3.
ОКВЭД для продажи своей недвижимости для ИП, ООО на УСН, ОСНО
Индивидуальные предприниматели и общества с ограниченной ответственностью зарабатывают на продаже принадлежащей им недвижимости. Например, если у фирмы в наличии несколько объектов, она готовится к их продаже.
Чаще встречается другая ситуация: компания решает зарабатывать, приобретая квартиры по низкой цене, оперативно делая в них ремонт и продавая значительно дороже. Фирмы ставят эту деятельность на поток, нанимая надежную бригаду строителей. На каждую квартиру отводится от 2 до 4 месяцев, что позволяет увеличить доход. Таким образом, компания способна одновременно работать с несколькими объектами.
Если вы продаете свою недвижимость, вам следует выбрать код ОКВЭД 68.10 — «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества».
Группа 68.10 включает в себя множество кодов, которые зависят от типа имущества.
Коды ОКВЭД для продажи земельных участков для ИП и ООО
Земельные участки тоже относятся к недвижимому имуществу. Код ОКВЭД для их продажи также относится к группе 68.10. Для этой категории объектов подходит код 68.10.23 — «Покупка и продажа земельных участков».
Выбор ОКВЭД для ИП или ООО, работающих в агентских сделках с чужой недвижимостью
Индивидуальные предприниматели или общества с ограниченной ответственностью могут осуществлять только посреднические, агентские услуги, что имеет свои плюсы. В частности, им не потребуется:
подбирать недорогие и выгодные объекты на рынке;
искать строителей;
вкладываться в ремонтные работы;
разрабатывать дизайн.
Достаточно лишь сопровождать клиентов на сделке и помогать в оформлении документов, получая за это комиссионные.
Если ваша цель — предоставление агентских услуг, код ОКВЭД будет иным. 68.31 — «деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе».
Внутри этой категории существуют коды, различающиеся по типам объектов:
68.31.1 — для агентств, занимающихся посредничеством в сделках купли-продажи;
68.31.2 — подходит для агентств, специализирующихся на посредничестве в аренде.
Зачем необходимо правильно выбирать ОКВЭД?
Будьте внимательны: серьезно подходите к выбору кодов деятельности. Федеральная налоговая служба (ФНС) следит за тем, чтобы компании вели свою деятельность и уплачивали налоги в соответствии с указанными ОКВЭД. Если выяснится, что вы занимаетесь другой деятельностью, то возможны проблемы:
штрафы от ФНС.
исключение компании из перечня тех, кто имеет право на налоговые льготы (если такие есть в вашем регионе).
проверки со стороны банков и сложности с финансовыми операциями.
отказ клиентов и подрядчиков от сотрудничества.
В сфере недвижимости коды различны для собственников, посредников и управляющих, а также для жилых и нежилых помещений. Важно, чтобы ваш бизнес соответствовал этим кодам.
Пример
Агентство недвижимости зарегистрировалось по коду 68.31 — "деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе" и начало заниматься посреднической деятельностью в купле-продаже и аренде недвижимости. Со временем компания заработала хорошую репутацию, и к ней обратился владелец торгового центра с предложением выполнять следующие задачи:
сбор арендных платежей с арендаторов офисов в торговом центре;
взаимодействие с поставщиками коммунальных и клининговых услуг, включая контроль качества их работы.
Агентство согласилось и подписало контракт
Однако эти задачи не относятся к посреднической деятельности в купле-продаже или аренде. Чтобы осуществлять данные функции на законных основаниях, агентству необходимо зарегистрировать код 68.32: управление недвижимым имуществом за вознаграждение или по договору.
Код деятельности для самозанятого риэлтора
Физические лица, работающие в рамках налога на профессиональный доход (НПД), не получают коды ОКВЭД. Чтобы зарегистрироваться в качестве самозанятого, необходимо воспользоваться сайтом Федеральной налоговой службы (ФНС) или приложением "Мой налог". Там следует выбрать соответствующие виды деятельности. Так, если вы занимаетесь написанием текстов на заказ, отметьте пункт "Копирайтинг". Бухгалтера выбирают "Бухгалтерские услуги".
Для риэлторов в перечне видов деятельности на сайте ФНС или в приложении "Мой налог" нет пункта "Риэлторские услуги". Для того чтобы заниматься посредничеством в купле-продаже недвижимости, следует выбирать такие виды деятельности:
⦁ информационные услуги и маркетинг;
⦁ финансовые и юридические консультации;
⦁ прочие консультационные услуги.
Основная задача риэлтора — посредничество. Однако самозанятым запрещено оказывать агентские услуги. Если риэлтор заключит с клиентом договор, названный "агентским", ФНС расценит это как нарушение и начислит дополнительные налоги (НДФЛ).
Если вы риэлтор и работаете как самозанятый, избегайте называния соглашения с клиентами "агентским договором". Допустимые альтернативы включают:
"договор оказания консультационных услуг";
"договор возмездного оказания маркетинговых услуг";
другие формулировки — лучше проконсультироваться с юристом.
Комментарии 0