Как учитывать фактическое выполнение работ, если сметы заказчика и субподрядчиков расходятся.

В строительных проектах расхождение сметных расчётов между заказчиком, генеральным подрядчиком и субподрядчиками — ситуация не исключение, а типовой рабочий кейс.

Смета, согласованная с заказчиком и включённая в договор, задаёт стоимость работ и определяет финансовые границы обязательств. Однако субподрядчик, выполняющий конкретный участок работ, практически всегда оперирует другими данными: уточнёнными объёмами, реальными нормами расхода, фактической трудоёмкостью и текущими ценами ресурсов. Из-за этого сметы часто расходятся. Чтобы учесть фактическое выполнение корректно, требуется соблюдать как требования законодательства, так и документальную дисциплину.

Юридический фундамент таких ситуаций закреплён в статьях 743 и 746 Гражданского кодекса РФ. Эти нормы устанавливают два ключевых правила: подрядчик обязан исполнять работы в соответствии с проектом и сметой, а заказчик — принимать и оплачивать результат при соблюдении условий договора. Характер сметы — твёрдая или приблизительная — напрямую влияет на порядок учёта фактических затрат. В случае твёрдой сметы подрядчик несёт риски перерасхода, за исключением прямо предусмотренных договором ситуаций (например, при внесении заказчиком изменений в проект). При приблизительной смете допустимы корректировки, однако они должны быть оформлены документально и согласованы сторонами. Любые отклонения от проектной документации, произведённые без согласования, фактически лишают подрядчика оснований требовать компенсации.

Причины расхождений между договорной и производственной сметой закладываются уже на стадии исходной документации. Заказчик формирует цену на основании проектной документации и ССР, прошедших экспертизу и основанных на федеральных или территориальных сметных нормативах. Субподрядчик же вынужден учитывать нюансы реального строительства: фактические толщины, уточнённые объёмы, применённую технологию, фактические затраты материалов, логистику, загрузку механизмов и влияние условий площадки. Там, где проектная смета использует усреднённые нормативы ФЕР/ФСНБ, производственная смета опирается на контрольные обмеры, первичные документы и реальный расход ресурсов. Поэтому расхождение между «проектной» и «фактической» сметой является следствием разного назначения этих документов.