«Как избежать ошибок в строительстве: пошаговый алгоритм для инвесторов». (часть 2)

После сбора и утверждения исходных данных приступают архитектурно-строительному проектированию.

Для этого необходимо на основании бизнес-плана сформировать задание не проектирование. В этом задании нужно указать технологию производства, все предполагаемые объемно- планировочные решения исходя из разработанного базового инжиниринга размещения технологической линии. Это камень (основа) проекта, вокруг которого принимаются все решения. При этом необходимо знать Застройщику (заказчику проектных работ) и обязательно указать в задании на проектирование планируемые показатели стоимости строительства, по ориентирам указанным в бизнес – плане. Эти значения являются для лица, осуществляющего подготовку проектной документации определённый стоимостной параметр , который необходимо исполнить в соответствии с требованиями стати 759 ГК РФ «Исходные данные для выполнения проектных и изыскательских работ» и 760 ГК РФ «Обязанности подрядчика», так как превышения стоимости строительства объекта будет влиять на его окупаемость (срок возврата инвестиций). Типовая форма задания на проектирования утверждена приказом Минстроя № 307 от 21 апреля 2022 г. Не государственный инвестор может её использовать как образец для формирования задания на проектирование, подробно указав на все конструктивные элементы по разделам ПД, в том числе разделу сметная документация. Автор указывает, что раздел проекта смета для частного инвестора является не обязательным разделом ПД, но эти показатели сметной документации будут являться ориентиром сметной стоимости строительных конструктивных элементов. Эти показатели можно корректировать во времени с помощью индексов фактической инфляции и индексов дефляторов, а также при необходимости по решению Инвестора применить рыночные механизмы (коэффициенты).

Сметную документацию рекомендовано разрабатывать на этапе составления рабочей документации, так как на этом этапе проектирования уже приняты технические решения, разработана спецификация материалов и оборудования. 

В момент начала проектирования Застройщик должен начать формировать команду, которая будет контролировать реализацию строительного объекта и участвовать с согласованием будущих технических решений исходя из оптимизации эксплуатации объекта капитального строительства. Поэтому необходимо на данном этапе реализовывать концепцию цифровой модели (цифровую копию) объекта, разработать проект в информационной модели.  Эта архиважная задача, которая уменьшит будущие эксплуатационные расходы. Это нужно задумывать на этапе бизнес – планирования. Эти показатели должны реализоваться в проектной документации. Команда застройщика будет контролировать достижения указанных показателей.